హైదరాబాద్‌లో రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ స్థిరమైన వేగంతో అభివృద్ది చెందుతోంది. నివాస, వాణిజ్య ఆస్తులకు డిమాండ్ బాగా పెరిగింది. ఒక్కో రంగంలో తనదైన ముద్ర వేసుకొంటూ శరవేగంగా అభివృద్ధి చెందుతుంది మహా నగరం.. పారిశ్రామిక పెట్టుబడులతోపాటు రియల్ పెట్టుబడులకు సైతం స్వర్గధామంగా మారింది. మౌలిక సదుపాయాలను అభివృద్ధి చేయడానికి, కనెక్టివిటీని మెరుగుపరచడానికి రాష్ట్ర ప్రభుత్వం చేస్తున్న ప్రయత్నాలు రియల్ ఎస్టేట్ రంగ అభివృద్దికి దోహదపడ్డాయిజ అంతే కాకుండా ఈ నగరం అనేక ప్రధాన ఐటి కంపెనీలకు నిలయంగా ఉండటం కూడా రియల్ ఎస్టేట్ రంగం అభివృద్దికి కారణమయ్యింది. అంతర్జాతీయ కంపెనీలు నగరానికి క్యూ కడుతుండటంతో ఉద్యోగ, ఉపాధి అవకాశాలు భారీగా పెరుగుతున్నాయి. దీనికి తోడు ఆఫీస్‌ స్పేస్‌కు కూడా భారీ ఎత్తున డిమాండు ఏర్పడటంతో రియల్ బూమ్‌లో దేశంలోని ఇతర మెట్రో నగరాల కంటే హైదరాబాద్ ముందంజలోకి దూసుకెళ్లింది.
రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలో గత ఐదేండ్లలో భారీగా పెట్టుబడులు వచ్చిన మెట్రో నగరాల్లో హైదరాబాద్ మొదటి ఐదు నగరాల్లో స్థానం సంపాదించింది. 2021-22 అన్‌రాక్‌ నివేదిక ప్రకారం దేశంలోని ఏడు మెట్రో నగరాల్లో హైదరాబాద్ మొదటి స్థానంలో నిలిచింది. అంతర్జాతీయస్థాయి కంపెనీలు ఇక్కడ రెండో క్యాంపస్‌లను ఏర్పాటు చేయడంతోపాటు భవిష్యత్తు అవసరాల కోసం ముందుగానే భూములను కొనుగోలు చేస్తుండటం ఎక్కువగా కనిపిస్తున్నది. భాగ్యనగరంలో నలువైపులా రవాణా సౌకర్యం అందుబాటులో ఉంది. మిగతా మెట్రో నగరాలతో పోలిస్తే నివాస ఖర్చులు తక్కువ కావడంతో ఉపాధి వలసలు కూడా అధికంగా ఉన్నాయి.. దీంతో ఇక్కడే శాశ్వత నివాసాల కోసం ఆసక్తి పెరుగుతోంది. మరోవైపు పరిశ్రమలు తరలి రావడం గృహ, వాణిజ్య నిర్మాణాలకు డిమాండ్ పెరిగింది. ఫలితంగా స్థిరాస్థి రంగం జోరందుకుంది.
మహానగరంలో ఇండిపెండెంట్ ఇళ్లు, అపార్ట్‌మెంట్లలో ఫ్లాట్లు కొనుగోళ్లు వేగవంతం అయ్యాయి. ఎక్కడ ఉన్నా ఆఫీసుకు గంటలోపే చేరుకునే సౌలభ్యం ఉండడంతో శివారు ప్రాంతంలో కూడా కొనుగోళ్లు ఎక్కువయ్యాయి. దాంతో నిర్మాణాలు అదే స్థాయిలో అందుబాటులో ఉంటున్నాయి. పోయిన నెలలో రూ.2,230 కోట్ల మేర ఇళ్ల కొనుగోళ్లు జరిగాయని . మొత్తం 4,398 గృహాల రిజిస్ట్రేషన్లు జరిగినట్టు సమాచారం అందుతుంది. దేశ రాజధాని ఢిల్లీలో వాయు కాలుష్యం తెగ ఇబ్బంది పెడుతుంటే.. కర్ణాటక రాష్ట్ర రాజధాని బెంగళూరులో మౌలిక సదుపాయాల కొరత ఉన్నందున.. మిగిలి ఉన్న ఆప్షన్ గా హైదరాబాద్ ఒక్కటే నిలుస్తుందని చెబుతున్నారు. అందుకే ఎన్ఆర్ఐలు ఇళ్లు కొనుగోలు చేసేందుకు హైదరాబాద్ కు తమ ఆప్షన్ గా మార్చుకుంటున్నారన్న విషయం ఓ సర్వే వెల్లడించింది. విదేశాల్లో ఉన్న భారతీయుల్లో పలువురు ఈ సర్వేలో పాల్గొన్నారు. సర్వేలో పాల్గొన్న వారిలో 60 శాతం మంది హైదరాబాద్ ఆ తర్వాత ఢిల్లీ.. బెంగళూరు లో ఇళ్లు కొనుగోలు చేస్తామని తమ అభిప్రాయంగా చెప్పినట్లు పేర్కొంది. అంటే రియల్ బూమ్ లో హైదరాబాద్ నగరం ముందుంది. మునుముందు ఇళ్ల గిరాకి మరింత పెరుగుతుందా అంటే అవుననే అంటున్నారు. అయితే ఇది సామాన్యుడికి మింగుడు పడటంలేదు . ఇప్పుడే అరవై నుండి డెబ్భై లక్షల దాక డబుల్ బెడ్ రూమ్ ప్లాట్ ధర పలుకుతుంటే రాబోయే రోజుల్లో ఇది పెరుగనుందని అంటున్నారు నిపుణులు. ఇందుకుకారణం ఇళ్ల నిర్మాణానికి కావలసిన ముడిసరుకు ధర పెరగడమే ఇందుకు కారణమంటున్నారు. ధరల పెరుగుదలతో భాగ్యనగరంలో ఇల్లు కొనగలమా అని సందేహిస్తున్నారు. అంతేకాదు సొంతిల్లు అది ఫ్లాట్, ఇండిపెండెంట్ హౌస్‌, గేటెడ్ కమ్యూనిటీలో విల్లా .. ఏదైనా సరే కొనుగోలుదారులు బ్యాంకురుణాలపై ఆధారపడటం సర్వసాధారణంగా మారింది.
సొంతింటి కల నెరవేర్చుకునే క్రమంలో బ్యాంకు రుణాలపైనే ఆధారపడిన కుటుంబాలు సాధారణంగా 80శాతానికి పైగా ఉంటాయి. ఈ ఆర్థిక సంవత్సరం మొదటి త్రైమాసికం మొదలుకుని ధరలు పైపైకి ఎగబాకుతుండడంతో బ్యాంకు రుణాల మంజూరు ప్రక్రయ ఆశాజనకంగా లేకుండా పోతోంది. కొనుగోలు చేయాలనుకుంటున్న స్థిరాస్తి విలువలో 60శాతానికి మించి లోన్‌ రావడం లేదని కొనుగోలుదారులు ఆందోళన చెందుతున్నారు.
దీంతో కొనాలన్న ఆసక్తి బలంగా ఉన్నా.. మధ్యతరగతి వర్గాలకు ప్రతికూల పరిస్థితులు ఏర్పడుతున్నాయి. హైదరాబాద్ నగర సమీపంలో నిర్మిస్తున్న ఇళ్ళ ధరలైతే అందనంత స్థాయికి పెరిగిపోతున్నాయి. దీంతో సంపన్న వర్గాలు అవసరం లేకున్నా కొనుగోలు చేసి ధరలు పెరిగిన తర్వాత అమ్ముకునే ఆలోచనతో ముందడుగు వేస్తున్నారు. నిర్మాణ రంగం నానాటికీ ప్రియం అవుతుండడం, అదే సమయంలో వడ్డీ పెరుగుదల రేటు సామాన్యుల కొనుగోళ్లను దూరం చేస్తోంది. కొనుగోలు దారుల ఆసక్తే అదునుగా ధరలు పెంచేస్తున్న రియల్ ఎస్టేట్ సంస్థలు ఇదే అదునుగా ఆసక్తిగా ముందుకొస్తున్న మధ్యవర్తులకు అమ్మేస్తూ సొమ్ము చేసుకుంటున్నారు.
ఊహించనంతగా వేగంగా విస్తరిస్తున్న నగరాల్లో దేశంలోనే ప్రముఖ స్థానం సంపాదించుకున్న హైదరాబాద్ నగరంలో గత మూడు, నాలుగు నెలలుగా పరిశీలిస్తే మధ్యతరగతి వర్గాలు కొనుగోలు చేసే ఇళ్ల విక్రయాలు దాదాపు 50శాతం పడిపోయాయి. గృహ రుణాల వడ్డీ, స్థిరాస్తి ధరలు పెరగడంతో ఈ పరిస్థితి నెలకొంది. నిర్మాణ రంగంలో ఐదు దశాబ్ధాల అనుభవం ఉన్న ప్రముఖ స్థిరాస్థి కన్సల్టెన్సీ సంస్థ ‘ఫ్రాంక్‌ నైట్‌’ జరిపిన సర్వేలో ఈ విషయం వెల్లడైంది. ఈ ఏడాది ఫిబ్రవరి నెలలో రూ.2,816 కోట్లు విలువైన 5,274 ఇళ్లు అమ్ముడు పోయినట్లు ఆ సంస్థ వెల్లడించింది. రూ.25 లక్షల నుంచి రూ.50 లక్షల మధ్య విలువ చేసే గృహాలు రికార్డు స్థాయిలో 51 శాతం అమ్ముడుపోగా, 1000 నుంచి 2000 చదరపు అడుగుల విస్తీర్ణం కలిగిన ఇళ్లు అత్యధికంగా 68 శాతం కొనుగోళ్ళు జరిగాయి. రానురాను హైదరాబాద్ మహానగరం చుట్టూ ఇళ్ల విక్రయాలు క్రమంగా తగ్గుముఖం పట్టే అవకాశాలున్నట్లు నిపుణులు వెల్లడిస్తున్నారు.
గృహ రుణాల వడ్డీ రేట్లు, స్థిరాస్తుల ధరలు విపరీతంగా పెరగడంతో అమ్మకాలు ఆశించినంత స్థాయిలో లేవని చెబుతున్నారు. 2021 ఫిబ్రవరితో పోలిస్తే దాదాపు 25 శాతం విక్రయాలు పడిపోయినట్లు నైట్‌ఫ్రాంక్‌ సంస్థ వెల్లడించింది. 2021 ఫిబ్రవరిలో రూ.2,939 కోట్లు- విలువైన 6,877 ఇళ్ల విక్రయాలు జరిగితే.. గతేడాది ఫిబ్రవరిలో రూ.2,816 కోట్ల విలువైన 5,274 గృహ యూనిట్లు అమ్ముడుపోయాయి. గత నెలలో అమ్ముడుపోయిన గృహాలను విలువ వారీగా చూసినట్లయితే.. రూ.25 లక్షల నుంచి రూ.50 లక్షల మధ్య 51 శాతం ఉన్నాయి. రూ.25 లక్షల కంటే తక్కువ విలువైనవి కేవలం 18 శాతం ఉన్నాయి. ఇక రూ.50 లక్షల నుంచి రూ.2 కోట్లు.. అంతకంటే ఎక్కువ విలువైనవి 31 శాతంగా ఉన్నట్లు ఆ సంస్థ వెల్లడించింది.
అదే సమయంలో వాటి విస్తీర్ణాలను పరిశీలిస్తే.. 1000 చదరపు అడుగుల లోపు విస్తీర్ణం కలిగినవి 21 శాతం ఉండగా.. 1000 నుంచి 2000 చదరపు అడుగుల విస్తీర్ణం కలిగినవి రికార్డు స్థాయిలో 68 శాతం ఉన్నాయి. 2 వేల నుంచి 3 వేల చదరపు అడుగుల విస్తీర్ణం కలిగినవి 9 శాతం, మూడు వేల చదరపు అడుగుల కంటే ఎక్కువ విస్తీర్ణం కలిగినవి కేవలం 2 శాతం ఉన్నాయి. అత్యధికంగా మేడ్చల్‌-మల్కాజిగిరి జిల్లా పరిధిలో 43 శాతం ఇళ్లు అమ్ముడుపోతున్నాయి. రంగారెడ్డి జిల్లాలో 39 శాతం, హైదరాబాద్ జిల్లా పరిధిలో 15 శాతం, సంగారెడ్డి జిల్లా పరిధిలో కేవలం మూడు శాతం ఇళ్లు అమ్ముడుపోయాయి. పెరిగిన ధరలను జిల్లాల వారీగా పరిశీలిస్తే.. హైదరాబాద్, సంగారెడ్డి జిల్లాల్లో 9 శాతం, మేడ్చల్‌-మల్కాజిగిరి జిల్లాలో 5 శాతం పెరిగితే.. రంగారెడ్డి జిల్లాలో 1 శాతం ధరలు తగ్గినట్లు సర్వేలో తేలింది.
ఈ క్రమంలో రెపో ఆధారిత గృహ రుణాల రేటును భారతీయ స్టేట్‌ బ్యాంక్‌తో పాటు అనేక బ్యాంకులు 30 బేసిస్‌ పాయింట్ల వరకు పెంచేశాయి. దీంతో పాటు ఆస్తిని తనఖా పెట్టుకుని ఇచ్చే వ్యక్తిగత రుణాలపైనా వడ్డీరేట్లను 30 బేసిస్‌ పాయింట్ల మేర పెంచాయి. బాహ్య బెంచ్‌మార్క్‌ వడ్డీ రేట్లను(ఈబీఆర్‌) మాత్రం 7.05 వద్ద స్థిరంగా ఉంచింది. కానీ అది మధ్యతరగతి వర్గాలకు ఏమాత్రం ఉపయోగకరంగా లేదని నిపుణులు చెబుతున్నారు. ఈ నేపథ్యంలో రుణ గ్రహీతలు, రియల్టీ సంస్థల నుంచి క్రెడిట్‌ రిస్క్‌ పెరిగే అవకాశం ఉందన్న మార్కెట్ వర్గాల విశ్లేషణల నేపథ్యంలో బ్యాంకులు ఈ నిర్ణయం తీసుకున్నట్లు తెలుస్తోంది. ఎస్‌బీఐని ఇతర బ్యాంకులు కూడా అనుసరిస్తూ వ్యాపార లావాదేవీలను పెంచుకునే ప్రయత్నం చేస్తున్నాయని బ్యాంకింగ్‌ రంగ నిపుణులు అభిప్రాయపడుతున్నారు. హైదరాబాద్ ఇళ్ల ధరలు కనుక విపరీతంగా పెరగడం కొనసాగితే భవిష్యత్‌లో హైదరాబాద్‌లో ఇల్లు సామాన్యులకు దూరమయ్యే ప్రమాదం ఉందని నిపుణులు హెచ్చరిస్తున్నారు.
